限购能否退出，取决于市场供求形势发生重大变化，或者长效机制是否建立起来。
突如其来的疫情对房地产产生了不小的冲击，但仍有热点城市房价出现明显上涨，甚至多个楼盘出现“万人摇号”的场景。为此市场再现调控预警。
“当前调控是及时地对市场变化做出反应。否则可能会出现部分城市房价交替上涨的局面。”8月7日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在新京报贝壳财经夏季峰会房地产分论坛上解析市场热点，包括哪些城市容易出现房价结构性上涨?资金如何推动局部楼市火热? 房地产如何穿越短周期与长周期?
热点城市房价结构性上涨，限购短期难以退出
7月24日召开的房地产工作座谈会上，再次重申“房住不炒”。在邹琳华看来，这也是一次市场预期管理。释放的信号是不把房地产作为一个短期刺激经济的手段，坚持抑制住房投资投机。
邹琳华认为调控的首要目标是稳定市场，既不能让它大涨，也不能让它大落。目前调控要求及时地对市场变化做出反应，而不是事后被动修补。
对于目前市场普遍采用的限购政策，邹琳华表示，从2010年北京推出限购以来，目前已经运行了十多年，限购政策可能已经以另外一种形式常态化。一项行政管控政策执行十多年，而且暂时还没有松动的条件。以后能否退出，取决于以下两个条件之一：第一市场供求形势发生重大变化，比如住房市场进入买方市场;第二长效机制是否建立起来。这两个条件短时间都难以实现。
值得关注的是，调控收紧信号背后并非房地产市场全面火爆，而是部分热点城市房价大涨。对此，邹琳华认为这是结构性上涨，上半年主要热点城市包括粤港澳大湾区的深圳、东莞，长三角的无锡、南通、宁波等城市房价上涨实际从去年下半年就已开始。
邹琳华分析称这些城市有共同特征，首先是经济基本面比较好，或存在较大的利好因素，比如南通的新机场建设，或者是市场需求相对旺盛。这些城市中小企业多，市场融资渠道也多，同时限购门槛相对比较低。相比之下，杭州和南京则因为一二手房价格倒挂，助长了房价上涨的预期。
作为一线城市，深圳房价走势和北上广有差异。而同在大湾区的城市间也有差异，邹琳华将其归结为限购力度和基本面不同。比如深圳落户相对宽松，以户籍为基础的限购政策难以发挥作用。这次深圳出台的新规正是从提高限购门槛入手。如果政策不及时介入，预计部分城市的房价上涨可能传导到更多的城市，从而形成城市间板块轮动的局面。
“一紧就死，一放就涨”怪圈难打破，市场亟须长效机制
“本次局部楼市的火热，肯定是有资金推动的影子。” 邹琳华表示，为了对冲疫情的影响，对实体经济的金融支持力度较大，但是实体产业资金吸纳能力比较差，楼市自然成为资金流动的一个选项。
通过调查邹琳华发现，以抵押贷款的形式获取购房资金，利率可能显著低于购房按揭贷款。如果不采取有力的监管手段避免资金脱实向虚，就违背了支持实体经济复苏的初衷。在经济增速下滑的背景下，由资金推动的泡沫牛市肯定会破灭，而经济下滑叠加房地产泡沫崩溃非常危险。
对于房地产工作座谈会提到的“要实施好房地产金融审慎管理制度，”邹琳华解读称，“稳住存量”意味着不对信贷资金做釜底抽薪，人为地加剧市场波动。而“严控增量”则是加强信贷资金流向的监管，不会放任资金流入房地产市场。事实上，支持实体经济发展的同时又不会使房地产过热，这个问题非常难，因为单纯地金融监管手段很难实现，监管成本非常高，“一紧就死，一放就涨”的怪圈其实很难打破。
邹琳华认为，短期除了加强资金监管外，还要通过升级限购来稳定市场。当然这是现实的办法，并不是长久之计。在货币环境仍将宽松的情况下，不能长期单纯地依靠行政管控高筑防火墙，这种副作用会随着时间而积累。而过于严厉的限购政策会对人才和要素的流动形成障碍。此外，由于区域发展不平衡性，不是所有的城市都适合严厉的限购限贷政策。
从长期来看，邹琳华表示，需要建立一个市场平稳发展的长效机制。通过土地制度的改革，扩大有效供给，降低土地成本，建立城乡统一的建设用地市场，这是避免房地产市场泡沫化的重要途径，也是实现房地产市场和实体经济协调发展的根本途径。
崩盘论和持续上涨论交替左右市场，房地产仍大有可为
房地产如何穿越短周期及长周期一直是业界探讨的问题。邹琳华认为要对市场进行理性判断，不能过于悲观或者乐观。长期以来，市场被崩盘论和持续上涨论两种非理性的情绪交替左右。事实上，中国的市场地域差异性比较大，不会走这两种极端。虽然城市化进程已经放缓，但是没有结束。高增长时代结束了，但是中速增长还可以维持很长一段时间。总体的趋势并不会变化，只是短期波动的表现形式发生变化，大起大落的概率小了。
“调控目标不是把市场掐死，而是为了长期稳健、可持续发展。” 邹琳华称，此时房地产行业要理性地投资，保持合理的投资节奏，做好产品，穿越调控和疫情的短周期没有问题。
从长期增长点来看，邹琳华建议利用房地产周期的区域差异性，最大限度地延长市场的景气度。中国作为区域差异很大的市场，一线城市虽然进入了存量房市场，但是二线城市还处于增量市场。即使二线城市进入了存量市场，还有三四线城市继续增长。通过区域差异化的投资，保持科学的节奏，对企业来讲可以维持更长的市场景气周期。
“即使房地产开发趋于尾声，其上下游产业还是大有可为。比如物业服务、长租公寓、老旧小区改造等，对此，目前很多企业都在尝试延伸产业链。”由此，邹琳华认为对房地产行业仍要保持一个谨慎乐观的态度。
新京报记者 袁秀丽 编辑 陈莉 校对 危卓